旅館／簡易宿所・新法民泊・特区民泊
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民泊ビジネスの現状
現在、訪日外国人旅行者は年間2,000万人と言われています。そして東京オリンピックを控え、今後さらに激増することが予想されていますが（政府目標4,000万人）、訪日客のための宿泊施設不足が大きな問題になっています。
しかし、ホテル・旅館の新規オープンに必要な許可は、構造・設備などの要件が厳しく取得が容易ではありません。また、オリンピック後には需要の下落が予測されているため、巨額予算を投じての大規模な宿泊施設の新規建設はほとんど期待できません。
そんな中、使っていない住宅の一部に有料宿泊させる「民泊」が世界的に注目されるようになりました。ホテル・旅館を経営するよりも人件費や固定費といった経費負担が少なく、賃貸するのに比べて遥かに大きなリターン（数倍とも）を期待できるためです。
ビジネスとして非常に魅力的な「民泊」ですが、営業するには許可を取らなければなりません。お金を取って宿泊させる以上、基本的にはホテル・旅館と同じような衛生面・火災などのの危険があるためです。
民泊の集客は主に「民泊予約サイト」を経由してなされますが、当時の民泊予約サイトは許可がなくても登録できてしまったため、多くの個人・業者が無許可のまま営業していました（逮捕者も多数出ました）。
違法のヤミ民泊が跋扈（ばっこ）してしまった背景には、当時の旅館業法が「民泊」を想定していなかったために、営業許可の要件が非常に厳しかったことがあります。しかし、平成28年4月の旅館業法等の改正により、許可の要件が多少緩和され、また大田区など一部地域では「特区民泊」も制度もスタート。
さらに、平成30年6月には住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行。民泊予約サイトでも、営業許可を得ていない施設は、一斉削除（5万件→数千件へ）され、本格的に合法民泊の幕開けとなりました。さらに同月、旅館業法の施行令が改正され、厳しすぎた「365日営業」の壁も大幅に緩和され、民泊の法整備がようやく整ってきました。
以前ほどはないにせよ、営業許可を取ることは、決して簡単ではありません。しかし、ヤミ民泊という「ズル」が淘汰された今、逆に考えれば、皆がスタートラインに立った状態です。ライバルが少ない今こそ民泊ビジネスのチャンスではないでしょうか。
民泊ビジネスを始めるために必要な手続きは？
現時点において、民泊を営業するには、次の3つのルートが考えられます。
①住宅宿泊事業法の届出（民泊新法）
②旅館業法上の許可
③特区民泊の認定（大田区のみ）
主な比較は以下の通りです。
| 住宅宿泊事業法（民泊新法） | 旅館業（旅館・ホテル営業） | 特区民泊 | |
|---|---|---|---|
| 営業可能地域 | 全国（ただし自治体により制限地域あり） | 全国 | 国家戦略特区のみ（東京は大田区のみ） |
| 最低宿泊日数 | 1日 | 1日 | 2泊3日 |
| 用途地域 | 原則制限なし（ただし自治体により、住宅専用地域・文教地区などでは営業日数制限の場合あり） | 住宅専用地域での営業は不可 | 住宅専用地域での営業は不可 |
| 建物の用途 | 住宅、共同住宅のまま営業可能 | ホテル・旅館（住宅・事務所からのコンバージョンは用途変更が必要） | 住宅、共同住宅のまま営業可能 |
| スタッフの常駐義務 | 不要 | 駆けつけ要件で可能（ただし常駐義務のある自治体もあり） | 不要 |
| フロントまたは代替設備 | 不要 | 必要 | 不要 |
| 営業日数上限 | 180日（ただし自治体によりさらに短縮される場合あり） | 365日 | 365日 |
| 客室の最低面積 | 一人あたり3.3㎡ | 洋室9㎡（和室7㎡）かつ一人あたり3㎡（有効面積） | 25㎡かつ一人あたり3㎡（有効面積） |
| 契約形態 | 宿泊契約 | 宿泊契約 | 賃貸借契約 |
| 近隣対策 | 事前周知義務あり（自治体によっては説明会開催義務あり） | 学校等への意見照会（自治体によっては事前周知・説明会開催義務あり） | 事前周知義務あり |
| 消防設備 | 原則として特定防火対象物（ホテル旅館）としての設備が必要（例外あり） | 特定防火対象物（ホテル旅館）としての設備が必要 | 特定防火対象物（ホテル旅館）としての設備が必要 |
| 許可取得難易度 | 低い | 高い | 普通 |
民泊の許可を取るのは難しい！？
上記３つのどのルートを選ぶべきでしょうか。それは「物件・予算による」としか言いようがありません。
３つのルートはそれぞれ要件が異なります。民泊の営業許可取得は、その物件がどの要件を充たすかを見極めることからスタートします。要件の見極めには、様々な法令や専門知識が必要です。旅館業法や住宅宿泊事業法、各自治体の条例・条例施行規則などを完璧に理解していることはもちろん、建築基準法、消防法、土地計画法など様々な法令に精通していなければなりません。
なぜなら、全要件を100として、99の要件を充たしていても、たった1つで引っかかれば、許可は取れないからです。（残念ながら、役所は「オマケ」は一切してくれません）
自分でも申請書（届出書）を作れますか？という質問をよく受けますが、正直お勧めはできません。膨大な法令・施行規則等を勉強して、きちんと適合するような施設・設備のプランを組み、平日昼間に何度も役所に足を運ぶことが出来れば不可能ではありませんが、相当の覚悟とリスクが必要だと思います。
仮にすべて自分で手続が完結できたとしても、2〜3ヶ月もかかってしまっては意味がありません。専門家に手数料を支払ったとしても、1日も早く営業開始して収益を上げたほうが、その間の家賃コストや機会損失を考えると、トータルでプラスになることは言うまでもありません。
時間がかかるだけならまだしも、何百万円もかけて内装工事をした後で許可申請をしたら、さらに用途変更の確認申請に何百万円もかかることが分かったり、そもそも民泊を営業することができない場所だったということもあり得ます。大変リスキーです。
民泊に良さそうな物件を見つけたら、３つのルートのどれなら要件を充たしそうかをプロの専門家と相談し、そして充たすなら収益性は問題ないかを的確に見極めて（営業はできても土日しかできないならビジネスとしては難しいかもしれません）、手続きを進める必要があります。
良い物件、良い専門家と巡り合うことができれば、営業許可を取ることは決して難しいことではありません。