届出実績100件以上、受理率100%!(H30.8現在)
23区の民泊の届出手続はお任せ下さい!


圧倒的ノウハウを持つ民泊専門行政書士が格安・迅速に完全サポート!
資料が揃っていれば最短で翌日届出可能!


難易度の高い千代田区・荒川区、渋谷区の特例届などの実績も多数ございます。
ぜひ一度ご相談下さい。

住宅宿泊事業法(民泊新法)とは



現在、民泊ビジネスを「合法」に行うには、旅館業法の「旅館・ホテル営業(または簡易宿所)」の許可を取るか、大田区や大阪市など一定の地域において「特区」の認定を受ける必要があります。

どちらも宿泊所としての様々な要件を充たす必要があるため敷居が高く、違法な無許可民泊が横行する原因の一つになっています。

そんな中、第3の枠組みとしての住宅宿泊事業法(通称・民泊新法)が平成30年6月15日からスタート。より簡易な手続きで民泊を始めることができるようになりました。

 メリット1 

届出のみで営業可能に!


旅館業の許可や特区民泊の認定を受けるには、申請書類を提出して審査をパスする必要がありました。民泊新法では、各自治体の長(区長)への届出のみで営業が可能になり、民泊ホストになろうとする方の負担は大幅に軽減されます。






 メリット2 

住居専用地域での営業が可能!


旅館業許可や特区民泊の場合、営業できるのは、「第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・商業地域・準工業地域」に限られています。民泊新法ではあくまで「住宅」としての営業のため「住居専用地域」での営業が可能になります。物件選びの幅がかなり広がると思われます。(ただし自治体によっては住宅専用地域での営業日数に制限をかけている場合があります)






 メリット3 

フロント設置やトイレの増設が不要!


旅館業許可の場合は、フロントの設置義務(または監視カメラなどの代替設備)やトイレの個数の問題で、ワンルームマンション等での営業が困難でしたが、民泊新法ではこうした義務はありません。内装工事費用がかなり抑えられることは大きなメリットです。






 メリット4 

スタッフの24時間常駐義務なし!


実は、これが1番のメリットかもしれません。旅館業法許可を取って民泊をする場合、収益上の最大のネックは、スタッフの24時間常駐義務による膨大な人件費でした。民泊新法では、「家主不在型」が認められ、運営代行業者に管理業務を委託(またはホスト自身が管理者登録)すれば、スタッフを24時間常駐させる必要がありません。





 デメリット1 

営業可能日数が年間180日以下である


民泊民法の最大かつ唯一と言っていいデメリットが営業日数の制限です。年間の半分しか営業できないとなると、ビジネスとしての運用は難しそうですが、残りの半分をマンスリー賃貸にするなど、工夫次第では十分に収益を上げることも可能かと思われます。

ただし、180日というのはあくまで上限であり、自治体の条例でさらに厳しくすることも可能です。実際に、東京23区ではほとんどの区で法律よりも厳しい条例(いわゆる上乗せ条例)を制定する予定です。物件選びの際は自治体の動向をチェックする必要があります。ぜひ専門家にご相談下さい。



まず民泊新法で定める「住宅宿泊事業」の定義についてご説明します。

この法律は、その名の通り「住宅」で「宿泊」させる「事業」についてに定めています。ポイントは「住宅」を使うという点です。

「住宅」の定義

住宅とは以下のとおり定義されています。

①当該家屋内に台所、浴室、便所、洗面設備その他の当該家屋を生活の本拠として使用するために必要なものとして国土交通省令・厚生労働省令で定める設備が設けられていること。
②現に人の生活の本拠として使用されている家屋、従前の入居者の賃貸借の期間の満了後新たな入居者の募集が行われている家屋その他の家屋であって、人の居住の用に供されていると認められるものとして国土交通省令・厚生労働省令で定めるものに該当すること。

要するに実際に生活に使用している(または使用を予定している)居住用不動産を使用して民泊を行うのが大前提となります。事務所や倉庫として使われている部屋を、新法を使って民泊営業をすることができませんからご注意下さい。現在は借り手がいないが賃貸の広告を出しているマンションや年に一度でも使われていれば別荘でも可能性はありますが、使用歴や使用見込みのない投資用マンションは認められない可能性が高いです(ガイドライン)。

ガイドラインでは下記の具体例が挙げられています。

・ 別荘等季節に応じて年数回程度利用している家屋
・ 休日のみ生活しているセカンドハウス
・ 転勤により一時的に生活の本拠を移しているものの、将来的に再度居住の用に供するために所有している空き家
・ 相続により所有しているが、現在は常時居住しておらず、将来的に居住の用に供することを予定している空き家
・ 生活の本拠ではないが、別宅として使用している古民家

住宅の定義については、は後述する営業日数制限の問題にもかかわります。つまり、180日制限の残りの営業日をどのように活用するのか(いわゆるハイブリッド型)が新法による民泊営業の肝になりますが、住居ではない事務所・レンタルルーム・貸会議室などには使用できない可能性が高いです。住居としての設備が完備されているマンスリーマンションであれば可能性がありますが、住居と事務所を兼用する場合はどうなるかなど、ケースバイケースでの判断になりそうです。


「宿泊」の定義

宿泊とは以下の通り定義されています。

寝具を使用して施設を利用すること

「寝具」を使用しない場合は該当しません。例えばネットカフェなどは実態としてお客が寝泊まりしていますが、ふとん・まくらなどの「寝具」を提供していないので宿泊施設には当たらないという解釈です。


「住宅宿泊事業」の定義

住宅宿泊事業とは以下の通り定義されています。

旅館業法に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めにより一年間で180日を超えないもの

年間の営業日数は180日以下でなければなりません。営業日数のカウントは毎年4月1日からスタートします。初年度は、最短で6月15日からの営業開始になりますから、4月・5月分は営業実績がなしとして扱われ、残りの290日のうち180日以内の営業となります。ただし、自治体ごとに条例でこの日数要件を厳しくすることが認められているので、実際には180日よりも大幅に少なくなることも考えられます。詳しくは各自治体の条例をご確認下さい。

家主居住型と家主不在型について

民泊新法では、家主が同居するか不在にするかで様々な要件が異なってきます。

①家主居住型

家主居住型とは、家主(事業者・民泊ホスト)が実際に住んでいる住宅の一部を、宿泊施設として提供するスタイルを言います。いわゆるホームステイ をイメージすると理解しやすいでしょう。

ただこのスタイルは、ビジネス目的というよりは、外国人とのコミュニケーションを楽しみたいという趣味的な要素が強いのではないかと感じています。ご自身が生活している家に、身も知らない外国人旅行者が泊まりに来るわけですから、よほどそうしたことに向いている人でないと難しいのはないでしょうか。

特徴としては、
①管理事業者への委託が不要
②50㎡以下なら非常用照明設備器具の設置が不要

などが挙げられます。
家主が同居していれば衛生・安全管理面での心配が少ないということでしょう。

②家主不在型

家主不在型とは、家主(事業者・民泊ホスト)が住宅に同居せずに、宿泊客(ゲスト)の貸し切りにするスタイルを言います。実際にはこのスタイルがほとんどになるのではないかと言われています。

管理業者へ管理運営の委託が必要!

家主が一緒に住んでいないので、ゲストが犯罪行為に使ったり、近隣住民とのトラブルの危険性が高くなります。そこで、家主不在型の場合は、国土交通大臣に登録をして住宅宿泊管理業者に管理運営を代行委託しなければなりません。当然、委託には費用が発生しますから、ビジネスとして新法民泊を考えている方は、収益構造をしっかり検討する必要があると思います。

家主自身が管理することももちろん可能ですが、その場合でも家主の管理業者登録が必要です。つまり、家主が同居はしないけれども管理は自分でしたいというケースでは、「住宅宿泊事業者としての届出(都道府県知事宛)」プラス「住宅宿泊管理業者としての登録(国土交通大臣宛)」をすることになります。

宿泊施設の要件

旅館業法の許可や特区民泊の認定に比べると、かなり緩和されています。
ここでは、いくつかポイントとなる部分をご説明します。

住居専用地域での営業が可能

土地計画法では、用途地域として市街地の利用方法を定めており、好き勝手に建物を建てたり商売をすることができません。用途地域は住居専用地域や商業地域、工業地域など12種類に分類され、旅館業法の許可や特区民泊では、住居専用地域での営業は認められていません(細かい分類についてはここでは割愛します)。

民泊新法の大きな特徴の一つして、住居専用地域での営業が可能になったことが挙げられます。これにより物件選択の幅が広がりますが、自治体によっては、条例で住居専用地域での営業を制限することを予定していますのでご注意下さい。

床面積は一人あたり3.3㎡以上

宿泊部分の床面積は、宿泊者1人あたり3.3㎡以上必要です。これは旅館業法の許可の面積要件と同じです。面積要件はイコール収容定員ですからビジネスモデルに直結します。収容定員を設定する場合は、面積要件に引っかからないように正確に計算しましょう。

床面積とは、宿泊者が占有する部分(実際に寝泊まりする部分)の面積です。宿泊者の占有ではない台所、浴室、便所、洗面所、廊下、押入れ、床の間は含みませんのでご注意下さい。面積は、内のりで測量・算出します。面積要件を充たしていることを証明するために、平面図・求積図・求積表などを提出しますが、得意でない方は専門家に測量・図面作成を依頼することをお勧めします。

設備要件も緩和

台所、浴室、便所、洗面設備は、必ずしも1棟の建物内に設けられている必要はありません。行き来が容易であれば、同一敷地内にある複数建物(母屋と離れなど)に分散してこれらの設備を設置しても大丈夫です。ただし、あくまで住宅の一部である必要があり、近所の銭湯や公衆便所などを使うことはできません。

また、これらの設備は必ずしも独立しているものである必要はなく、3点ユニットバスも認められ、浴槽がなくてもOK。トイレも和式・様式を問いません。旅館業法の許可では、ユニットバスや浴槽なしは不可の自治体もありましたので、初期費用面が抑えられるのはメリットです。

本人確認は「対面」「ICT活用の方法」が可能

旅館業法の許可でネックだった玄関帳場(フロント)の設置は必要なく、本人確認の方法は、対面の他、ICT(情報通信技術)を使うことも可能です。具体的にはスマートフォンやタブレットを使ったビデオ通話などが考えられますが、宿泊者の顔・パスポートが画像により鮮明に確認できること、その画像が住宅宿泊事業者や住宅宿泊管理業者の営業所、届出住宅内、届出住宅の近傍から発信されていることが確認できることが条件になります。宿泊場所とは全然違う場所から送られてきた画像では本人確認にならないということです。


お手続きの流れ

1.お問い合わせ・ご相談 まずは、お電話または問い合わせフォームにてご連絡下さい。
簡単なヒアリングとお打ち合せのスケジュールをご相談させていただきます。
候補の物件がありましたら間取り図などの資料をご用意いただくとスムーズです。


2.お打ち合せ お打ち合せでは、営業希望地、内装・設備、宿泊定員、開業希望日などプランやイメージをお聞かせいただき、物件探しのポイントなどをご説明します。

候補の物件が決まっている場合は、ご希望により、届出の基本的な要件をクリアしているかどうかの簡易診断(1万円~)のみも承ります。

物件が決まりましたら、届出までのスケジュールや費用のお見積りをを致します。


3.事前調査 正式にご依頼をいただきましたら、ヒアリングシート及び必要書類のご案内をお送りいたします。

同時に保健所・消防署・役所の各部署等と具体的な打ち合わせ・調整を行います。


4.証明書類の取得及び事前周知 ヒアリングシートを元に、必要な公的証明書類を取得いたします。(委任状が必要な書類もございます)

併せて、お客様には近隣住民や事業者への事前周知(ポスティング)をお願いいたします。周知書面や周知範囲地図は当所で作成いたしますので、お客様は該当住所にポスティングするだけです。


5.届出書類・図面の作成 届出に必要な書類を作成し、完成したら押印をいただきます。

同時に各種の図面を作成いたします。図面は専用CADソフトを使用して、正確かつ綺麗に仕上げますので、届出後の審査に引っかかるリスクを大幅に減らせます。
図面の作成にあたり測量が必要となりますので、ご都合が良いときに伺って計測させていただきます。
さらに同時進行で、消防署に工事計画届・消防用設備等設置届や防火対象物の使用開始届など届出を行います(設備工事業者が行います)。


6.届出書類の提出届出書類が完成したら、オンラインに登録を行い、添付書類を管轄の保健所に提出いたします。



7.施設検査自治体によっては、保健所職員が立入検査を行います。


8.届出番号及び標識の交付届出が受理されると、届出番号と標識が交付されます。標識を玄関ドアとポストに貼ったら、いよいよ営業開始です。
※届出から標識交付までの処理期間は保健所により異なります



報酬・費用


※以下、すべて税別です

事前調査・コンサルティング 50,000円~

  届出要件を充たしているかどうかの調査およびプランのコンサルティング費用です(1施設)。
 ※複数部屋は別途お見積りいたします。


住宅宿泊事業者(民泊ホスト)の届出書の作成・提出 50,000円~

 ※上記はお客様ご自身で、証明書類の収集、図面作成、役所等への事前相談、近隣周知を行っていただく場合の最低基本料金です(1部屋50㎡まで)。
 ※ご依頼内容によりお見積りいたします(複数施設を同時にご依頼頂く場合は割引もございます)。
 ※消防法関連の工事・手続、建築士による調査・リスト作成が必要な場合は別途費用が必要です(50,000円~)

定期報告(2ヶ月に1回) 20,000円~(1施設あたり)

 台帳をお送りいただければオンライン報告をすべて代行いたします。

住宅宿泊管理業者(運営代行業者様)の登録 50,000円~

 ※登録免許税9万円が別途かかります。
 ※役員等の人数により変動します。


仲介サイト登録 別途お見積いたします




ご相談・お申し込み




↑ページトップへ

お問い合わせは、03-6271-9580または下記フォームから。


必要事項をご入力の上、送信して下さい。

(24時間受付)



お名前必須
ふりがな必須
会社名
メールアドレス必須
メールアドレス(確認)必須
郵便番号
都道府県
ご住所
連絡先お電話番号必須
お問い合わせ内容必須



問い合わせ内容を確認してチェックボックスをクリックしてください。

民泊条例の最新動向(23区)

主な内容状況
新宿区・住居専用地域(区の面積の34%)では、月曜日正午~金曜日正午まで営業禁止
・届出の7日前までに近隣住民に対し書面で周知が必要
・民泊事業者(家主と管理会社)の名称や連絡先を公表
・民泊事業者は、苦情の対応記録を作成し3年間保存
成立
大田区・住居専用地域、工業専用地域、工業地域、文教地区及び特別業務地区では、全面的に営業禁止成立
世田谷区・住宅専用地域では、(祝日を除き)月曜日の正午から土曜日の正午まで営業禁止
条例案
文京区・住居専用地域(第二種低層住居専用地域を除く)、住居地域、文教地区では月曜日から木曜日まで営業禁止
・届出15日前までに近隣住民に対し書面で周知が必要
・民泊施設を毎日巡回して、ゴミ出しなどがルール通りにきちんとなされているかをチェックしなければならない。
条例案
目黒区・区内の全域において、日曜日正午から金曜日正午まで営業禁止(営業可能日数上限104日間)条例案
練馬区・住居専用地域(区の面積の75%)では、月曜日の正午から金曜日の正午まで営業禁止
・届出15日前までに近隣住民に対し書面で周知が必要
条例案
千代田区<家主居住または家主不在(管理者常駐型)>
文教地区・学校等周辺区域:日曜昼~金曜昼まで営業禁止
人口密集区域(神田・麹町等地区):制限なし

<家主不在(管理者駆けつけ型)>
文教地区・学校等周辺区域:営業不可
人口密集区域(神田・麹町等地区):日曜昼~金曜昼まで営業禁止
条例案
中野区・住居専用地域では、平日の月曜日の正午から金曜日の正午まで営業禁止
・住居専用地域では、対面により身分証明書等と照合しての本人確認が必要
条例案
江東区・第一種中高層住居専用地域(亀戸二丁目、南砂二丁目、辰巳二丁目など)では、平日の月曜日の正午から土曜日の正午まで営業禁止条例案
港区<家主不在型>
「住居専用地域」および「文教地区」では以下の期間の営業禁止
① 1月11日正午から3月20日正午まで
② 4月11日正午から7月10日正午まで
③ 9月1日正午から12月20日正午まで
成立
中央区・区内の全域においてを月曜日の正午から土曜日の正午まで営業禁止条例案
台東区<家主居住型および家主不在型(管理者常駐型)>
制限なし(年間上限180日)

<家主不在型>
区内全域で以下の制限
月曜日の正午から土曜日の正午まで営業禁止
祝日(正午)から翌日(正午)、年末年始(12/30~1/3)は営業可能
年間上限:約120日
成立
渋谷区住居専用地域および文教地区では、以下の期間は営業禁止
(1)4月5日から7月20日まで
(2)8月29日から10月の第2月曜日の前の週の水曜日まで
(3)10月の第2月曜日の前の週の土曜日から12月25日まで
(4)1月7日から3月25日まで

ただし以下のすべてに該当する場合は制限しない
(1)届出住宅の敷地からおおむね半径100メートル以内の区域に自己の生活の本拠として使用する住宅又は住宅宿泊管理業者の営業所若しくは事務所があること。
(2)前号に該当していることを示す地図等の書類及び緊急時における連絡先その他必要な事項を記載した届出書を区に提出していること。
(3)住宅宿泊事業者又は住宅宿泊管理業者が、町会その他地域団体に加入していること。
(4)住宅宿泊事業者又は住宅宿泊管理業者が、届出住宅の周辺地域の住民及び町会に対し、届出住宅の所在地その他区規則で定める事項について対面による事前周知を実施していること。
成立
板橋区下記の区域では月曜~木曜は営業禁止(金土日のみ営業可)
・第一種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準工業地域
・第一種文教地区
・第二種文教地区
条例案
杉並区<家主居住型>
制限なし(年間上限180日)

<家主不在型>
住居専用地域では、月曜正午~金曜正午(休日及びその前日を除く)まで営業禁止
条例案
荒川区<区内全域>
月曜正午から土曜正午まで(祝日の正午から翌日正午までを除く)営業禁止

<家主不在型>
概ね1,000m以内に管理者が常駐するようにしなければならない
条例案
豊島区制限なし成立
このページをシェアする