今、大田区が熱い!
特区民泊の手続を完全サポート!


大田区で民泊・ゲストハウスをお考えなら、365日営業可能な「特区民泊」がオススメです。 ワンルームマンション、戸建での認定実績が多数ある当事務所にお任せ下さい。

特区民泊とは



これまで民泊ビジネスを「合法に」行うには、旅館業法上の「簡易宿所(または旅館営業)」の許可を取る必要がありましたが、宿泊所としての様々な設備要件を満たさなければならず、空き住宅を転用する民泊には少々使いにくい制度でした。

これに対し、平成28年1月、一定の地域(国家戦略特別区域)においては、外国人旅行客を対象にした民泊サービスであれば旅館業法の適用が除外されるという制度「特区民泊」がスタート。

例えば、旅館業法の許可の場合、フロントの設置や男女別のトイレなどが問題になりますが、大掛かりな内装工事が必要になる場合もあり、ここで断念される方も多くいらっしゃいます。特区民泊なら、これらの設備要件が緩くなっており、また建築基準法上の用途変更も不要なため、住宅からの転用がやり易くなっています。

ワンルームマンション、オフィスビル・投資用マンションの一棟全体、または広い一軒家を民泊で有効活用したいという方には、特区民泊をお勧めします。

 メリット1 

賃貸借契約なので旅館業法の適用がない


旅館業の場合、宿泊者と宿泊契約を結びますが、特区民泊の場合はあくまでも賃貸借契約なので、旅館業法の適用がありません。

旅行業法の簡易宿所の許可を取る場合は、最初にネックになるのがその設備要件です。
例えば、多くの区ではフロントの設置が義務付けられており、ワンルームマンションでの民泊が非常に難しい原因になっています。
また多人数が共用することが前提の簡易宿所の場合、トイレも2つ以上必要な区が多いです。事実上ワンルームマンションでの民泊が不可能と言われるのはこれが理由です。

特区民泊なら、旅館業法の適用がないので、こうした設備要件がかなり緩和されています。





 メリット2 

建築基準法上の用途変更が不要


実はここが大事なポイントで、100㎡以上の住宅を旅館にする場合、建築基準法上の用途変更の確認申請が必要になります。
これが非常に手間・時間・費用がかかるために、一棟のマンションやオフィスビルを転用する際に大きなネックになっていました。

特区民泊なら、あくまで賃貸借なので、用途変更せずに「住宅のまま」ビジネスを始められます。これは大変大きなメリットです。もちろん将来的に住宅に戻すことも、用途変更してしまう場合に比べて容易ですので、イグジットの幅が広がります。





もちろんメリットばかりではありません。


 デメリット1 

最低滞在日数が2泊3日である


以前は最低滞在日数が6泊7日で、特区民泊の最大のデメリットでしたが、現在は2泊3日に短縮されたため、使い勝手が良くなり、デメリットとしてはそれほど大きくはなくなりました。





 デメリット2 

東京では大田区でしか使えない


残念ながら、H28.4現在、東京で特区指定されているのは大田区のみです(他には大阪の一部のみ)。
今後増えていくことが想定されますが、大田区以外で民泊を始めるには、旅館営業または簡易宿所の許可を取る以外に方法がありません。





 デメリット3 

床面積25㎡以上必要


旅館業法の簡易宿所の場合、宿泊者一人あたり3.3㎡あれば許可が取れますが、それよりも厳しい要件になっています。
しかしワンルームマンションの一室を使うというのではなければ、ほぼ気にしなくても良いと思われます。





 デメリット4 

外国語対応や近隣住民への戸別説明が必要


特区民泊は、原則として外国人の宿泊客を対象にした制度であるため、外国語による賃貸借契約書や利用案内、緊急事態時の説明などが必要になります。

また、事前に近隣住民へ事業計画を戸別説明(対面)する必要があります。合理的な反対意見があれば、対応は必要ですが、同意までは必要ないので、それほど難しい要件ではありません。(※令和2年のルール改正で対面での戸別説明が必要になりました)

このように書くとデメリットのほうが多いように思われるかもしれませんが、簡易宿所よりも取りやすいケースもあるので、検討の価値はあります。
出来たばかりの制度なので、やり方次第では他者に先駆けるチャンスとも言えます。





お手続きの流れ

1.お問い合わせ・ご相談 物件が決まりましたら、お電話または問い合わせフォームにて当事務所までご連絡下さい。簡単なヒアリングとお打ち合せのスケジュールをご相談させていただきます。

2.お打ち合せ資料や図面をお持ち頂き、調査前の簡単な打合わせ、今後のスケジュール、お見積りなどをさせて頂きます。お打ち合せではまず、候補の物件(場所・構造・設備など)や営業形態をお聴きした上、許可の要件をクリアしているかどうかを確認させていただきます。物件によっては、別途調査(有料)が必要になる場合がございます。(調査のみのご依頼も承ります)

問題がなければ、今後の流れや必要書類、お見積りのご案内を致します。


3.事前調査 正式にご依頼いただきましたら、 当該物件が特区認定を受けるための要件を充たしているかどうかを調査致します。(※作業着手前に所定の着手金をお支払いただきます)
主に生活衛生課(保健所)、所轄消防署、建築審査課、環境清掃管理課、都税事務所などへの確認・調整を行います。

4.近隣住民への事業計画の周知計画が固まったら、近隣住民(隣地やマンションの全住民)への書面による周知を行います。郵送やポスティングによる周知で構いません。※周知書面の文案作成も別途承ります。


5.申請書類の作成申請書・添付書類の作成・収集を行います。お客様と締結する賃貸借契約書や外国人滞在者向けの翻訳の作成も承ります。


6.認定申請~許可書交付~事業開始申請書類を提出します。(※申請前に費用の残金をお支払いただきます。)
書類審査と実地調査が行われます。
審査期間は概ね15日程度です。

報酬・費用


※以下、すべて税込です

事前調査・コンサルティング 55,000円〜

認定取得が可能な物件かどうか、どのような工事が必要か等を綿密に調査・調整し、プランのコンサルティングを致します。


特区民泊の特定認定申請 121,000円~

※上記は申請書類作成・提出費用の基本料金(1部屋、50㎡まで)です。
※事前調査・コンサルティング、周辺住民周知、測量、検査立会、消防工事・手続などの費用は含みません。物件の状況や必要作業に応じてお見積りをいたします。
※別途保健所に納める申請手数料:24,000円が必要です。
※別途、郵便交通費、証明書取得代行等の実費を頂戴します。



図面作成のみ 55,000円~

※50㎡あたりの料金です。50㎡超の場合は追加料金が発生します。
※レーザー距離計による測量、CADによる図面作成を行います。
※測量済みの場合 33,000円~から承ります


(特区民泊用)定期借家契約書作成 55,000円~(日本語)

※外国語翻訳 33,000円~(1言語あたり)※現在、英語のみ対応可

近隣住民への説明書面の文案作成 22,000円~



初回ご相談は無料です。(1時間まで)



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