特区民泊とは
これまで民泊ビジネスを「合法に」行うには、旅館業法上の「簡易宿所（または旅館営業）」の許可を取る必要がありましたが、宿泊所としての様々な設備要件を満たさなければならず、空き住宅を転用する民泊には少々使いにくい制度でした。
これに対し、平成28年1月、一定の地域（国家戦略特別区域）においては、外国人旅行客を対象にした民泊サービスであれば旅館業法の適用が除外されるという制度「特区民泊」がスタート。
例えば、旅館業法の許可の場合、フロントの設置や男女別のトイレなどが問題になりますが、大掛かりな内装工事が必要になる場合もあり、ここで断念される方も多くいらっしゃいます。特区民泊なら、これらの設備要件が緩くなっており、また建築基準法上の用途変更も不要なため、住宅からの転用がやり易くなっています。
ワンルームマンション、オフィスビル・投資用マンションの一棟全体、または広い一軒家を民泊で有効活用したいという方には、特区民泊をお勧めします。
メリット1
旅館業の場合、宿泊者と宿泊契約を結びますが、特区民泊の場合はあくまでも賃貸借契約なので、旅館業法の適用がありません。
旅行業法の簡易宿所の許可を取る場合は、最初にネックになるのがその設備要件です。
例えば、多くの区ではフロントの設置が義務付けられており、ワンルームマンションでの民泊が非常に難しい原因になっています。
また多人数が共用することが前提の簡易宿所の場合、トイレも2つ以上必要な区が多いです。事実上ワンルームマンションでの民泊が不可能と言われるのはこれが理由です。
特区民泊なら、旅館業法の適用がないので、こうした設備要件がかなり緩和されています。
メリット2
実はここが大事なポイントで、100㎡以上の住宅を旅館にする場合、建築基準法上の用途変更の確認申請が必要になります。
これが非常に手間・時間・費用がかかるために、一棟のマンションやオフィスビルを転用する際に大きなネックになっていました。
特区民泊なら、あくまで賃貸借なので、用途変更せずに「住宅のまま」ビジネスを始められます。これは大変大きなメリットです。もちろん将来的に住宅に戻すことも、用途変更してしまう場合に比べて容易ですので、イグジットの幅が広がります。
賃貸借契約なので旅館業法の適用がない
旅館業の場合、宿泊者と宿泊契約を結びますが、特区民泊の場合はあくまでも賃貸借契約なので、旅館業法の適用がありません。
旅行業法の簡易宿所の許可を取る場合は、最初にネックになるのがその設備要件です。
例えば、多くの区ではフロントの設置が義務付けられており、ワンルームマンションでの民泊が非常に難しい原因になっています。
また多人数が共用することが前提の簡易宿所の場合、トイレも2つ以上必要な区が多いです。事実上ワンルームマンションでの民泊が不可能と言われるのはこれが理由です。
特区民泊なら、旅館業法の適用がないので、こうした設備要件がかなり緩和されています。
メリット2
建築基準法上の用途変更が不要
実はここが大事なポイントで、100㎡以上の住宅を旅館にする場合、建築基準法上の用途変更の確認申請が必要になります。
これが非常に手間・時間・費用がかかるために、一棟のマンションやオフィスビルを転用する際に大きなネックになっていました。
特区民泊なら、あくまで賃貸借なので、用途変更せずに「住宅のまま」ビジネスを始められます。これは大変大きなメリットです。もちろん将来的に住宅に戻すことも、用途変更してしまう場合に比べて容易ですので、イグジットの幅が広がります。
もちろんメリットばかりではありません。
デメリット1
最低滞在日数が2泊3日である
以前は最低滞在日数が6泊7日で、特区民泊の最大のデメリットでしたが、現在は2泊3日に短縮されたため、使い勝手が良くなり、デメリットとしてはそれほど大きくはなくなりました。
デメリット2
東京では大田区でしか使えない
残念ながら、H28.4現在、東京で特区指定されているのは大田区のみです（他には大阪の一部のみ）。
今後増えていくことが想定されますが、大田区以外で民泊を始めるには、旅館営業または簡易宿所の許可を取る以外に方法がありません。
デメリット3
床面積25㎡以上必要
旅館業法の簡易宿所の場合、宿泊者一人あたり3.3㎡あれば許可が取れますが、それよりも厳しい要件になっています。
しかしワンルームマンションの一室を使うというのではなければ、ほぼ気にしなくても良いと思われます。
デメリット4
外国語対応や近隣住民への戸別説明が必要
特区民泊は、原則として外国人の宿泊客を対象にした制度であるため、外国語による賃貸借契約書や利用案内、緊急事態時の説明などが必要になります。
また、事前に近隣住民へ事業計画を戸別説明（対面）する必要があります。合理的な反対意見があれば、対応は必要ですが、同意までは必要ないので、それほど難しい要件ではありません。（※令和2年のルール改正で対面での戸別説明が必要になりました）
このように書くとデメリットのほうが多いように思われるかもしれませんが、簡易宿所よりも取りやすいケースもあるので、検討の価値はあります。
出来たばかりの制度なので、やり方次第では他者に先駆けるチャンスとも言えます。