住宅宿泊管理業者とは



民泊新法では、①家主不在型または②6部屋以上の家主同居型の民泊を営む住宅宿泊事業者(民泊ホスト)は、宿泊者の本人確認や鍵の管理、近隣トラブル対応などの管理業務(民泊運営)を、住宅宿泊管理業者(民泊運営代行業者)に委託することが義務付けられます。

これまでの制度(旅館業法、特区民泊)では、素人による運営・管理も可能でしたが、新法ではこれをプロに任せなければならなくなります。また、これまではなかった運営代行業者になるための条件も新設されました。もちろんホストご自身で管理をすることも可能ですが、その場合は「ホストの届出」+「管理業者の登録」の両方が必要です。

ここでは、住宅宿泊管理業者になるための要件や役割、手続方法をご説明します。
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住宅宿泊管理業者になるには

住宅宿泊管理業者になるには、国土交通大臣への登録が必要になります。
登録には登録免許税(9万円)が必要で、5年ごとに登録の更新をしなければなりません。


CHECK 登録とは
登録は、行政機関に必要書類を提出し、帳簿に登録されることで成立します。許可や免許と異なり、行政機関に裁量の余地がないため、書類に不備がなければ、審査で刎ねられることはありません。ただし、拒否事由が定められている場合、それに該当すれば行政は登録を拒むことができます。


住宅宿泊管理業者の役割

住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊事業者の委託を受けて、届出住宅の維持保全のための管理業務全般を行います。主な業務内容は以下のとおりです。

・宿泊者の衛生確保の措置
・避難機器設置等の安全確保の措置
・外国語による施設利用方法の説明
・宿泊者名簿の備付け
・騒音防止等、必要事項の宿泊者への説明
・苦情等の処理


また登録管理業者は、以下のような行為が義務付けられます。

・民泊ホストへの契約書(書面)の交付
・誇大広告の禁止
・名義貸しの禁止
・管理業務の丸投げの禁止
・従業員は登録証の携帯義務
・営業所に所定の標識を掲示


管理業務のすべてを下請けに委託(丸投げ)することはできませんが、業務の一部を委託することは可能です。なお、この下請け業者は住宅宿泊管理業者の登録業者でなくても大丈夫です。
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住宅宿泊管理業者の要件

登録の要件は以下の通りです。個人と法人で異なりますのでご注意下さい。

<個人の場合>
以下のいずれかに該当する方

●住宅の取引又は管理に関する2年以上の実務経験者
●宅地建物取引士登録者
●管理業務主任者登録者
●賃貸不動産経営管理士登録者


実務経験については、ガイドラインでは職務経歴書を提出すれば良いとなっていますが、おそらく本当に経験があることの証明も必要になるかと思われます。その会社がその業務を実際に行っていることの証明(登記事項証明書や決算書類など)及びその会社に在籍してその業務に従事したことの証明(在籍証明書や退職証明書など)が必要になる可能性があります。すでに退職している場合は書類の取り付けが難しい場合がありますので、ハードルはやや高いかもしれません。

資格者の場合は、単なる有資格者ではダメで実際に登録を受けている必要があります。賃貸不動産経営管理士は最近できた資格で、試験そのものは比較的易しいですが、登録するには、宅地建物取引士の有資格者か、不動産賃貸業務の2年の実務経験が求められるのがネックです。いずれにしてもまったくの未経験・無資格者が管理業者になることはできません。

<法人の場合>
以下のいずれかに該当する会社

●個人の登録要件(上記)を満たす従業者を雇用している
●住宅の取引又は管理に関する2年以上の事業経歴がある
●宅建取引業者の免許がある
●マンション管理業者の登録をしている
●賃貸住宅管理業者の登録をしている


賃貸住宅管理業者は、実務経験者等(賃貸管理事務に6年以上の実務経験がある者または賃貸不動産経営管理士登録者)を事務所に1人以上置く必要あります。ただし、2018年6月30日までの間は、経過措置として実務経験者等を置かなくても登録できますが、7月1日までに実務経験者を置かなければなりません。

登録業者は一般に公開され、正規の業者かどうかすぐに調べることが出来るようになります。

拒否事由について

上記要件の他に登録の拒否事由というものが定められています。要件を充たしていても拒否事由が該当することは登録することはできません。

・成年被後見人又は被保佐人
・破産者
・登録取消後、5年を経過しない者
・刑罰等の執行後、5年を経過しない者
・暴力団員等
・住宅宿泊管理業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれがあると認めるに足りる相当の理由がある者
・未成年者で法定代理人が①~⑥のいずれかに該当するもの
・法人で、役員のうち①~⑥のいずれかに該当する者があるもの
・暴力団員等がその事業活動を支配する者
・財産的基礎を有しない者(負債が資産を超えている、支払不能に陥っているなど)
・住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制が整備されていない者



住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制とは、
①管理受託契約の締結 (実務能力・人的構成)
②住宅宿泊管理業務の適切な実施(人員・業務体制)
を指します。

①は上記要件を充たすこと、②は苦情等に対して24時間応答可能であることやICT等を用いて遠隔で業務を行う場合には適正な実施が可能であること等が求められます。

法人の場合、役員に一人でも該当者がいれば登録できませんので、役員が多くいる会社の場合は注意が必要です。

登録方法について

住宅宿泊管理業者の登録申請は国土交通大臣宛に行いますが、実際の窓口は管理業者の住所・所在地を管轄する地方整備局などになります。

必要書類

登録に必要な書類は以下の通りです。

<個人>
・所得税の課税証明書および納税証明書
・登記されていないことの証明
・身分証明書
・略歴書
・財産調書
・体制整備証明書面
・誓約書


<法人>
・定款
・登記事項証明書
・納税証明書
・登記されていないことの証明(役員全員)
・身分証明書(役員全員)
・役員・相談役・顧問全員の略歴
・5%以上の株主の氏名・住所・出資額
・決算書
・体制整備証明書面
・誓約書


標準処理期間

申請から登録までに要する期間は90日とされています。


報酬・費用


住宅宿泊管理業者(運営代行業者様)の登録 50,000円~

 ※役員等の人数により変動します。


2018年3月15日から登録の受付が開始されます。大変混み合うことが予想されますので、施行日初日(2018年6月15日)より営業開始を希望される場合は、早めにご準備下さい。




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