宅 建 業 免 許



①宅建業免許とは
②お手続きの流れ
③お客様にご用意いただくもの
④報酬・費用


①宅建業免許とは 不動産業(宅地建物取引業)を営むには、都道府県知事または国土交通大臣の免許を取得しなければなりません。これは、土地・建物という国民の大切な財産を扱う業種であり、取り扱い額も高額であるためです。


宅地建物取引業とは

(1)自らが不動産を購入したり、所有している不動産を売却・交換すること
(2)他人の所有する不動産の売買・交換・賃貸の「代理」をすること
(3)他人の所有する不動産の売買・交換・賃貸の「媒介」をすること
を「業として」行う者をいいます。

 代理と媒介の違い
 代理:依頼人の代わりに自ら契約当事者になる
 媒介:依頼人を結びつけるだけで契約当事者にはならない

自らが所有する物件を賃貸する場合は免許は必要ありません。

免許取得が必要かどうかの判断にあたっては、まず「宅建業に該当するか」「業として行うのか」がポイントになります。



免許の申請先
設置する事務所の数・場所によって異なります。

 □1つの都道府県内に事務所=都道府県知事
 □2以上の都道府県にわたる場合=国土交通大臣

申請窓口
本店事務所の所在地がある都道府県庁の宅地建物取引業担当課
(国土交通大臣免許の申請をする時にも、窓口は同様です)



免許取得の要件
1.事業目的

(法人の場合のみ)
商業登記簿謄本の事業目的に宅建業を営むこと(宅地建物取引業など)が記載されていることが必要です。記載がない場合は、事業目的の変更登記が必要になります。


2.事務所の設置

商売を行うための事務所が必要となります。
事務所とは、継続的に業務を行うことができる施設のことをいい、他の業者や個人の居住スペースから独立していなければなりません。個人の部屋の一部などで開業をすることは出来ません。
法人の場合には、登記簿謄本に記載されている本店が主たる事務所となります。


3.専任の宅地建物取引主任者の設置

事務所には、従業員5名ごとに1名以上の宅地建物取引主任者を専任として配置しなければなりません。取引主任者は、他の業者との兼務や兼業は基本的に禁止されるので注意が必要です。


4.代表者の常駐

代表者や代表取締役は、代表者として契約締結などをするため、事務所に常勤する必要があります。(代表者が常勤できない場合は、代表権行使を委任した使用人を指定すればOKです)


5.欠格要件

代表者・法人の役員(監査役を除く)・代表権のある使用人・専任の宅建主任者が、欠格事由に該当しないことが必要です。簡単に言うと、過去に悪いことをしていないか、破産していないかなどをチェックするということです。

次の者は、5年間、宅地建物取引業免許を受けることができません。
・免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合。
・免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合。
・禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合。
・免許申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合。

次の者は、宅地建物取引業免許を受けることができません。
・成年被後見人、被保佐人又は破産手続きの開始決定を受けている場合。
・宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合。
(暴力団の構成員である場合など)


6.営業保証金の供託または保証協会への加入

不動産は高額な商品であるため、取引相手に損害が生じてしまった場合に、その損害補填に備える必要があります。
そこで、宅建業を営もうとする者は、事前に一定の金額を保証金として供託しておき、万が一、取引相手が損害を被ったとき、この保証金から支払うことで、取引相手を保護するわけです。
不動産業を開業するには、営業保証金を供託所に供託したことを知事・大臣に届け出なければなりません。

しかし、この保証金は1000万円と大変高額です。開業当初で十分な資力がない場合は、保証協会に加入し、分担金(正式には弁済業務保証金分担金)を保証協会に預けることで供託の代わりにすることも可能です。これは、保証協会が代わりに供託をすることで、小さな不動産屋さんも開業しやすくするための制度です。分担金は60万円ですので、供託に比べるとかなりリーズナブルです。

供託する場合の保証金の額
 主たる事務所(本店)⇒1000万円
 従たる事務所(支店)⇒500万円/1店につき

保証協会への加入の場合の分担金の額
 主たる事務所(本店)⇒60万円
 従たる事務所(支店)⇒30万円/1店につき



②お手続きの流れ 1.お問い合わせ まずは、お電話または問い合わせフォームにてご連絡下さい。お打ち合せのスケジュールをご相談させていただきます。

2.申請手続きの流れ・必要書類のご案内お打ち合せではまず、免許取得の要件をクリアしているかどうかを確認させていただきます。問題がなければ、今後の流れや必要書類、お見積りのご案内を致します。


3.必要書類の作成・収集正式にご依頼いただきましたら、費用のご入金確認後、申請書類や図面等の作成に入ります。
※料金は、役所に納める法定費用と併せて原則として全額前払いとさせて頂いておりますのでご了承下さい。

4.申請書類の作成申請書類作成にあたっては、事務所(店舗)の図面作成も必要になります。作成には事務所(店舗)の計測が必要となりますので、ご都合が良いときに伺って計測させていただきます。当事務所では、図面はCADソフトを使用して、正確かつ綺麗に仕上げますので、審査で引っかかるリスクが減ります。

5.申請書類の提出申請書が完成し、必要書類一式が揃ったら、都道府県庁に提出します。提出の際には、お客様の同行が必要となります。

標準審査期間はは申請が受理されてから30日です(東京都の場合)

6.保証協会への加入手続準備 営業保証金の供託を行わない場合は、保証協会((社)全国宅地建物取引業保証協会または(社)不動産保証協会のいずれか)への加入が必要となります。協会加入申請の書類も作成いたします。

7.免許取得審査を通過すると、申請者の事務所本店あてに普通郵便ハガキで通知が届きます。
8.供託または保証協会への正式加入と免許証交付申請供託の場合は供託済届、保証協会加入の場合は分担金納付証明書を提出し、免許証の交付を申請します。
9.免許証交付~営業開始免許証は保証協会を通じて交付されます。



③お客様にご用意いただくもの
必要書類は下記の通りとなりますが、当事務所で代わりに取得・作成することも可能なものもございます。


相談役・株主等の名簿(法人のみ)
従業員名簿
略歴書 ※全員分
身分証明書 ※全員分
  成年被後見人や被保佐人、破産者でないことの証明書のこと(市町村発行)
登記されていないことの証明書 ※全員分
  成年被後見人や被保佐人でないことの証明書のこと(法務局発行)
代表者の住民票(個人のみ)
専任の取引主任者設置証明書

商業登記簿謄本(法人のみ)
業務経歴書
決算書(法人)または資産に関する調書(個人)
納税証明書

誓約書
事務所の使用権原に関する書面(登記簿や賃貸借契約書)

事務所案内図
事務所の写真




④報酬・費用
行政機関に納める手数料
 都道府県知事免許
  新規・更新 33,000円

 国土交通大臣免許
  新規 90,000円(登録免許税)
  更新 33,000円

当事務所報酬
 新規  50,000円~
(保証協会への加入手続代行は別途20,000円~)
 更新  40,000円~

※料金は、役所に納める法定費用と併せて全額前払いとさせて頂いておりますのでご了承下さい。
※報酬は、最低額の目安です。難易度・納期等により変動します。



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