《大田区》で 
ワンルームマンション、オフィスビル、
一軒家を利用した 
民泊・ゲストハウスをお考えの方へ。

「特区民泊」がオススメです。




特区民泊とは



これまで民泊ビジネスを「合法に」行うには、旅館業法上の「簡易宿所(または旅館営業)」の許可を取る必要がありましたが、宿泊所としての様々な設備要件を満たさなければならず、空き住宅を転用する民泊には少々使いにくい制度でした。

これに対し、平成28年1月、一定の地域(国家戦略特別区域)においては、外国人旅行客を対象にした民泊サービスであれば旅館業法の適用が除外されるという制度「特区民泊」がスタート。

例えば、旅館業法の許可の場合、フロントの設置や男女別のトイレなどが問題になりますが、大掛かりな内装工事が必要になる場合もあり、ここで断念される方も多くいらっしゃいます。特区民泊なら、これらの設備要件が緩くなっており、また建築基準法上の用途変更も不要なため、住宅からの転用がやり易くなっています。

ワンルームマンション、オフィスビル・投資用マンションの一棟全体、または広い一軒家を民泊で有効活用したいという方には、特区民泊をお勧めします。

 メリット1 

賃貸借契約なので旅館業法の適用がない


旅館業の場合、宿泊者と宿泊契約を結びますが、特区民泊の場合はあくまでも賃貸借契約なので、旅館業法の適用がありません。

旅行業法の簡易宿所の許可を取る場合は、最初にネックになるのがその設備要件です。
例えば、多くの区ではフロントの設置が義務付けられており、ワンルームマンションでの民泊が非常に難しい原因になっています。
また多人数が共用することが前提の簡易宿所の場合、トイレも2つ以上必要な区が多いです。事実上ワンルームマンションでの民泊が不可能と言われるのはこれが理由です。

特区民泊なら、旅館業法の適用がないので、こうした設備要件がかなり緩和されています。





 メリット2 

建築基準法上の用途変更が不要


実はここが大事なポイントで、100㎡以上の住宅を旅館にする場合、建築基準法上の用途変更の確認申請が必要になります。
これが非常に手間・時間・費用がかかるために、一棟のマンションやオフィスビルを転用する際に大きなネックになっていました。

特区民泊なら、あくまで賃貸借なので、用途変更せずに「住宅のまま」ビジネスを始められます。これは大変大きなメリットです。もちろん将来的に住宅に戻すことも、用途変更してしまう場合に比べて容易ですので、イグジットの幅が広がります。





もちろんメリットばかりではありません。


 デメリット1 

最低滞在日数が6泊7日である


→ 「2泊3日」に短縮が正式決定!※ただし大田区は当面見送り

これが特区民泊の最大のデメリットと言えるでしょう。
1週間単位で貸さなければならず、外国人旅行者の大半を占めると思われる短期滞在者(もしくは宿を転々としながら各地を旅行する人)に対応することが出来ません。

しかし逆に言えば、企業の研修・出張、中長期滞在者向けの新しいビジネスが生まれる可能性があるとも言えます。
稼働率等の問題から必ずしも短期滞在タイプが優れているとは限りません。アイデア次第では特区民泊も十分ビジネスに使えると思います。

また、きちんと許可を取ることで、旅行サイトへの登録も可能になります。民泊サイトに登録するだけよりも、集客面でのメリットも大きいです。





 デメリット2 

東京では大田区でしか使えない


残念ながら、H28.4現在、東京で特区指定されているのは大田区のみです(他には大阪の一部のみ)。
今後増えていくことが想定されますが、大田区以外で民泊を始めるには、旅館営業または簡易宿所の許可を取る以外に方法がありません。





 デメリット3 

床面積25㎡以上必要


旅館業法の簡易宿所の場合、宿泊者一人あたり3.3㎡あれば許可が取れますが、それよりも厳しい要件になっています。
しかしワンルームマンションの一室を使うというのではなければ、ほぼ気にしなくても良いと思われます。





 デメリット4 

外国語対応や近隣住民への周知が必要


特区民泊は、原則として外国人の宿泊客を対象にした制度であるため、外国語による賃貸借契約書や利用案内、緊急事態時の説明などが必要になります。

また旅館業と異なり、事前に近隣住民へ事業計画を「周知」する必要があります。もっとも説明会などを開く必要はなく、書面の郵送・ポスティングで構いませんし、「同意」までの必要もないので、それほど難しい要件ではありません。

このように書くとデメリットのほうが多いように思われるかもしれませんが、簡易宿所よりも取りやすいケースもあるので、検討の価値はあります。
出来たばかりの制度なので、やり方次第では他者に先駆けるチャンスとも言えます。





特区民泊の認定申請の流れ(大田区の場合) 1.お問い合わせ・ご相談 物件が決まりましたら、お電話または問い合わせフォームにて当事務所までご連絡下さい。簡単なヒアリングとお打ち合せのスケジュールをご相談させていただきます。

2.お打ち合せ資料や図面をお持ち頂き、調査前の簡単な打合わせ、今後のスケジュール、お見積りなどをさせて頂きます。お打ち合せではまず、候補の物件(場所・構造・設備など)や営業形態をお聴きした上、許可の要件をクリアしているかどうかを確認させていただきます。物件によっては、別途調査(有料)が必要になる場合がございます。(調査のみのご依頼も承ります)

問題がなければ、今後の流れや必要書類、お見積りのご案内を致します。


3.事前調査 正式にご依頼いただきましたら、 当該物件が特区認定を受けるための要件を充たしているかどうかを調査致します。
主に生活衛生課(保健所)、所轄消防署、建築審査課、環境清掃管理課、都税事務所などへの確認・調整を行います)

4.近隣住民への事業計画の周知計画が固まったら、近隣住民(隣地やマンションの全住民)への書面による周知を行います。郵送やポスティングによる周知で構いません。


5.申請書類の作成申請書・添付書類の作成・収集を行います。


6.認定申請~許可書交付~事業開始申請書類を提出します。
書類審査と実地調査が行われます。
審査期間は概ね15日程度です。

費用・報酬
※以下、税別

物件の簡易診断 10,000円~

・1部屋あたりの料金です。一棟の場合はご相談下さい。
    ・物件の図面から許可取得が可能かどうかを行政書士が簡易診断致します。
    ・各自治体への確認・調整等は行いません。
    ※許可取得を保証するものではありません。


物件の事前調査 40,000円~

認定取得が可能な物件かどうか、どのような工事が必要か等を綿密に調査・調整致します。


特区民泊の特定認定申請 110,000円~

※事前調査費用を含みません。
※1部屋あたりの料金です。2部屋め以降は割引もございます。
※別途保健所に納める申請手数料:20,500円が必要です。



図面作成のみ 50,000円~

※50㎡あたりの料金です。50㎡超の場合は追加料金が発生します。
※レーザー距離計による測量、CADによる図面作成を行います。
※測量済みの場合 30,000円~から承ります


初回ご相談は無料です。(1時間まで)



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